事件背景

2023年9月中旬，新会区古井社区居民赵某、钱某（均为化名）等几人联袂到古井社区调委会请求帮助，希望调委会解决其住宅建筑物共有部分维修的问题。经了解，赵某、钱某等人系同幢住宅楼的高楼层业主，因住宅楼外墙瓷砖出现脱落而导致安全隐患欲进行维护，但与低楼层业主对开展维修、费用承担等问题一直未能达成一致，继而产生矛盾纠纷。

各方诉求

调解经过

几户业主向社区调委会主任棠哥反映——其住宅楼外墙瓷砖老化脱落，本想维修，但遭到低楼层业主反对，未能实施。

棠哥得知此情况后，便与调委会调解员、网格员一同来到现场查看，并走访各住户。来到黄伯家中，劝说道：“外墙属于住宅楼的共有部分，业主对共有部分有管理的权利和义务。如果不及时维修，容易因瓷砖脱落造成高空坠物，业主可能因此需要共同承担侵权赔偿责任。”黄伯听后表示理解，同意维修，但自己年纪大，无固定工作和稳定收入，承担费用有困难。

达成协议

为此，棠哥提出建议，希望大家体谅低楼层业主年老，经济困难，考虑减少或免除他们的维修费用。最终大家采纳棠哥建议，达成一致，维修费用由高楼层业主平分，低楼层业主无需承担，但需要为维修提供必要的便利和协助。

调解员提醒

业主对建筑物的共有部分享有共有和共同管理的权利，当共有部分需要维修，业主应共同承担责任，费用可以通过协商解决或按专有部分面积占比确定。如因怠于管理维修，出现外墙脱落砸中过往行人、车辆等，共有人可能需承担人身或财产侵权损害赔偿责任。因此，应加强对老旧楼房的日常管理，发现隐患及早维修，以免给他人造成损害，也给自己引起法律责任和经济损失。

法条链接

《民法典》第二百七十三条第一款  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项   除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……；

《民法典》第一千二百五十三条   建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。